Последната година и половина се оказа доста интересна и динамична за пазара на недвижими имоти. Строителството, за разлика от редица други сектори, не спря работа по време на наложените карантинни мерки. Купувачите се активизираха. Разви се пазарът около столиците и големите градове. Опасенията от възникването на балон са налице, но специалисти са категорични, че такъв за момента няма. Обезпокоително е обаче стремителното нарастване на цените на строителните материали. Защо се стигна дотам? Кои са факторите, които доведоха да сме свидетели на подобна картина? Какво ще се случи на пазара на жилища в строеж? Отговор на тези въпрос дава в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg генералният директор на NovaCity Group Диляна Христова.
Госпожо Христова, през последните месеци наблюдаваме голям брой издадени разрешителни за строеж. Това са парцели купени преди началото на пандемията и собствениците им са решили да ги застроят или са купени през последната година и половина?
Съществуват и двамата варианта. Някои от проектите са тенденциозно задържани по различни причини. Някои инвеститори решават да забързат реализирането на съответните проекти, тъй като в момента пазарът процъфтява. Част от фирмите разполагат с по-голямо портфолио от проекти и са решили да направят план за бъдещо строителство в близките 10 години, но са решили сега да забързат малко процедурите.
Тенденция, която се наблюдава не само в София, но и в Централна и Източна Европа (ЦИЕ), е че фокусът на инвеститорите се насочва сериозно към бившите промишлени зони в самите градове, които в повечето случаи нямат съответните инфраструктурни проблеми. Има го и в Полша, и в Чехия, и в Румъния.
В Чехия в един от процъфтяващите райони в Прага – 2008-2009 г. наводнение отнесе цял квартал, който наподобяваше гето в центъра на столицата. В момента там има един изцяло нов, доста красив и доста луксозен квартал, който обаче е имал съществува инфраструктура.
Какъв е механизмът на продажба на инвеститорите към момента, след началото на пандемията и поскъпването на строителните материали?
Някои изобщо нямат рамкирана схема за продажба, примерно поетапно разрешение за строеж, подписване на договор при изграждането на определен процент от сградата, при достигане на груб строеж –още процент доплащане, при Акт 15 – също плащане и т.н.
Ние, например имаме наша схема в услуга на клиентите, които използват ипотечни кредити. Имаме не голям процент при подписване на предварителен договор. Остатъкът от продажната цена се заплаща след разрешение за ползване, когато се прехвърля и с нотариален акт.
Причините да действаме по тази схема са две. Първо банката няма никакъв проблем да кредитира покупка на жилище след разрешение за ползване. Второто е, че продажба с нотариален акт преди вземане на разрешение за ползване, би могло да бъде проблемно за самия имот. Има решения с подписване на пълномощни, но пълномощните могат да се изтеглят. Това означава, че ако аз трябва да променя трасе на кабелна линия, минаваща през имота, трябва да искам подписи от собствениците на имоти. Някой може да откаже или да си изтегли пълномощното. Така че за улесняване на процеса на строителство и завършването в някакъв адекватен срок без проблеми на самата сграда и въвеждането ѝ в експлоатация, прехвърляме имотите след разрешение за ползване, което дава свобода на кредитиране на самия купувач.
В чужбина как е? Има ли съществена разлика между България и останалите държави, в които оперирате?
Това е строго индивидуално решение на инвеститори и ние като такива работим основно с тази схема в ЦИЕ. Има само малки промени в сроковете за отпускане на кредитните институции и малки разлики в лихвените проценти, които изискват банките.
За САЩ и Канада е по-различно. Но там сме и в малко по-различни сегменти. Единият е сгради с цел отдаване под наем, а другият – къщи в по-отдалечени региони.
Казахте, че строите с цел отдаване под наем. В България кога смятате, че ще станем свидетели да се построят поне няколко големи сгради с цел отдаване под наем?
България е малко по-малък пазар.
Като че ли инвеститорът няма изгода да влага в подобна схема – строеж и само отдаване под наем?
Зависи от самия фокус на инвеститора – дали търси бърза ликвидност или не. Има инвеститор, които се насочват само и единствено към отдаване под наем. Тук не говорим толкова за жилищни площи, а за офиси и магазини.
В момента пазарът на наеми не е в най-добрата си форма и не смятам, че именно сега някой ще реши да инициира точно такъв проект с цел отдаване под наем. Второто, което е, ако инвеститорът реши да се отдава под наем, той трябва да се конкурира с всички тези собственици, които са купили жилища с цел инвестиция, а напоследък това са доста хора, които се опитват да защитят спестяванията си от инфлацията именно с покупка на жилище. Това води до наводняване на наемния пазар.
Как се отрази пандемията на пазара на жилища в държавите, в които оперирате?
Отрази се доста добре. Тенденцията е идентична. Разликата е само в детайлите. В съответните държави, които изброих, пазарът на имоти процъфтява. Стига се дори до парадокса на „стъклен таван“ на цените. В абсолютно всичките държави има завишаване. В различните градове, основно в столиците, той може би е от порядъка между 10-15%. За различните градове процентът е различен. Желанието на хората да купят ново жилище, освен постоянния поток – миграция към столиците, който си е закономерен във всичките тези държави, се появиха и купувачи, които пожелаха или допълнително помещение или по-големи помещения.
Конкретно в Чехия това повлия и на етапа на проектиране, защото се оказа, че за разлика от българския купувач, който иска да придобие жилище с още едно помещение (няма значение дали ще бъде за офис или за допълнителна детска стая), в Чехия не се купува допълнително помещение. Там примерно се казва: „Искам дневната да не ми е 20 кв.м, а искам дневна 35 кв.м, тъй като ще обособя работен кът“. Но това е въпрос на локален манталитет.
В Румъния е типичен ъпгрейда на жилища – от студио да се направи на двустаен апартамент. Ако е двустаен да се обособи още някакво килерче.
Как ще се развива пазарът отсега нататък?
Това, което е по-притеснително за инвеститорите и удря и купувачите е цената на строителните материали, което е глобален проблем. Проблемите са няколко.
Първо се започва от цените на суровините. Имаше и спекулации. Щом Китай стигна дотам, че да освободи някои от резервите си за суровини, то действително има спекулации от окрупнени компании, които се занимават с добив на суровини и от други места.
Вторият проблем е транспорта. Той поскъпна драстично и тук не става само дума за превоз на суровини, а транспорт буквално за всичко.
Третото е, че в един прекрасен момент се стига до инфлация, която всеки производител, доставчик, собственик на фирма в целия свят, включително в България, поради поскъпването на тока и транспорта и на стоките от потребителската кошница, се налага да вдигат заплатите на служителите си.
Тези три фактора взети заедно вдигат крайната цена на строителните материали и на труда, който се влага в строителството. Това е голям риск за инвеститора, тъй като я няма стабилността при строителните материали. Един бизнес план се прави изключително трудно и с много резерви, респективно строителят покрива част от риска с превантивно повишаване на продажните цени, които респективно се отразяват на крайния купувач. Това е решение, което аз не мога да взема, но мога да дам пример каква е практиката в Израел. Там има официален риал естейт индекс. В него са включени всички цени, които са свързани със строителни материали, труд, наеми, продажни цени, цени на земите, включително фасилити мениджмънт. Накрая на годината този индекс се публикува. Той е абсолютно официален и ако аз имам сключен договор за строителство за 20 млн. EUR и на края на година този индекс е 10%, аз съм задължена да индексирам договора с 10%. Това създава стабилност. Аз ще индексирам и договорите си за продажба. При сключен преди една година договор този индекс ме задължава отсрещната страна да ми плати с 10% повече.
Клиентът има ли право да се откаже?
Това вече е въпрос на договорка при подписване на предварителен договор, но този индекс е задължителен за наеми, продажби, за договори за строителство.
В България такова нещо няма. Тук е малко на честна дума. Сега ще индексираме или не. Единият доставчик казва, че цените са се вдигнали със 7%, а другият казва с 1%. Третия казва с 15% и се получава малко моята дума срещу неговата.
Тук малко е въпрос на джентълменско споразумение на контрагентите, коректност между фирмите, но това аз не мога да го обясня на крайния потребител. Малко е сложно и точно поради тази причина, инвеститорите залагат в цената и риска от поскъпване на строителни материали, защото нямаме право да изискаме повишаване на продажната цена от клиентите. Тя може и да не се повиши, а той я плаща предварително.
Тъй като поскъпването на строителните материали ще продължи и през първата половина на 2022 г. съвсем реално е да се достигне до момент, в който след година – година и половина това строителство, което в момента е в етап на строеж, тогава ще е вече готово, но на едни недостъпни цени. Да не се окаже, че и самият инвеститор да иска да отстъпи няма да може, защото ще е на загуба, а не на нула?
Много важна е народо психологията. Старото строителство се продава от физически лица, които са съсобственици. Самите продавачи като започнат да определят продажната цена на жилището си, се водят и по цените на новото строителство. Много е трудно да се обясни на такъв продавач, че „идвам при теб, защото не искам да давам 500 EUR повече при новото строителство“. Освен реалната цена на жилището се слага на квадратен метър и цена сантимент – „Това си е моето жилище!“.
Очаквам и друг проблем, в близките 5-10 години да дойде на дневен ред – панелните жилища, чийто технологичен живот е 50 години. Има вече сгради в София, чийто технологичен живот е изтекъл, както каза един колега, това е като „да гримираш мъртвец“ с тези санирания и ремонти. Ако реша да си купя жилище, дали ще си купя жилище в панелна сграда, чийто технологичен живот изтича след 10 години?
Тогава защо цената на панелките е толкова висока?
Защото има цена на квадратен метър сантимент и то се продава от физически лица.